空き家を相続したときの手続き｜相続登記から名義変更・税金まで
空き家を相続したら、『相続するか放棄するかを判断し、相続するなら遺産分割協議→相続登記(名義変更)を行い、固定資産税や管理を引き継ぐ』のが基本の流れです。2024年から相続登記が義務化され、3年以内の登記が必要になりました。手続きを放置すると、過料や管理リスク、次の相続での複雑化を招きます。順番に進めましょう。
「空き家を相続したけど何をすれば?」という方に向けて、この記事では空き家相続の手続きの流れ、必要書類、税金、その後の対応まで解説します。
この記事でわかること
- 空き家を相続したときの手続きの流れ
- 相続登記(義務化)と必要書類
- 相続放棄を判断する場合
- 固定資産税・管理の引き継ぎとその後
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01
空き家相続の手続きの全体像
空き家を相続したときの手続きは、次の順番で進みます。
- ①相続人の確定(戸籍を集める)
- ②相続財産の把握(空き家・土地・その他)
- ③相続するか相続放棄するかの判断(3か月以内)
- ④遺産分割協議(誰が空き家を相続するか決める)
- ⑤相続登記(名義変更/3年以内)
- ⑥固定資産税・管理の引き継ぎ
- ⑦その後の活用・売却・解体の検討
まずは相続するかどうかの判断から。マイナスの財産が多ければ、相続放棄も選択肢です。
02
相続放棄を判断する場合
空き家に価値がなく、負債や管理負担が大きい場合は、相続放棄も検討します。
- 相続放棄は、相続を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述
- 放棄すると、空き家を含むすべての遺産を相続しない(預貯金などプラスの財産も)
- 相続人全員が放棄すると、最終的に国庫へ(ただし管理義務が残る場合あり)
相続放棄は『空き家だけ放棄』はできず、すべての遺産が対象です。預貯金など価値ある財産もあるなら、放棄が得とは限りません。3か月の期限があるため、迷ったら早めに専門家へ相談しましょう。
03
遺産分割協議で誰が相続するか決める
相続する場合、空き家を誰が引き継ぐかを相続人で話し合います。
- 相続人全員で遺産分割協議を行い、合意する
- 合意内容を遺産分割協議書にまとめ、全員が署名・押印(実印)
- 1人が相続して他に金銭を払う(代償分割)、売って分ける(換価分割)も
- 共有名義は将来またもめる火種になるため、できるだけ避ける
遺言書がある場合は、原則それに従います。協議がまとまらなければ、家庭裁判所の調停を利用します。
04
相続登記（名義変更）の手続き
空き家を相続する人が決まったら、相続登記で名義を変更します。
- 2024年4月から相続登記は義務化(取得を知った日から3年以内)
- 法務局へ登記を申請する
- 必要書類:被相続人の出生〜死亡の戸籍、相続人の戸籍・住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書、固定資産評価証明書など
- 登録免許税(固定資産評価額×0.4%)がかかる
- 手続きが複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的
登記を放置すると、過料の対象になるほか、売却もできず、次の相続で相続人が増えて手続きがさらに複雑になります。空き家を相続したら、早めに登記を済ませましょう。
05
固定資産税・管理の引き継ぎ
名義変更とあわせて、税金と管理も引き継ぎます。
- 固定資産税は、相続した人が納める(毎年1月1日時点の所有者に課税)
- 水道・電気などの公共料金の手続き(管理に使うなら名義変更、不要なら解約)
- 火災保険の名義変更・見直し
- 近隣への配慮(草木の管理、防犯)
空き家は放置すると傷み、『特定空家』に指定されると固定資産税の優遇が外れることもあります。管理の引き継ぎも忘れずに行いましょう。
06
相続後の活用・売却・解体
相続登記を終えたら、その後の方針を考えます。
- 住む・使う:自分や家族が住む、別荘・拠点に
- 売却する:管理が難しいなら売る(相続後の売却は特例で税優遇も)
- 賃貸・活用する:貸し出す、駐車場にするなど
- 解体する:老朽化がひどい場合。更地は税が上がる点に注意
使う予定がないなら、早めの売却が管理負担を減らします。空き家の3000万円特別控除など、税の特例も確認しましょう。
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相続した空き家を管理するには、防犯や通水・換気のための準備が必要です。管理に役立つグッズをそろえておきましょう。
よくある質問
Q. 空き家を相続したら何から手続きすればいいですか？
A. 相続人の確定(戸籍収集)→相続財産の把握→相続するか放棄するかの判断(3か月以内)→遺産分割協議(誰が相続するか)→相続登記(名義変更/3年以内)→固定資産税・管理の引き継ぎ→その後の活用・売却の検討、の順です。まず相続するかの判断から始めます。
Q. 価値のない空き家は相続放棄できますか？
A. 相続を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述すれば放棄できます。ただし『空き家だけ放棄』はできず、預貯金などプラスの財産も含めすべての遺産が対象です。価値ある財産もあるなら放棄が得とは限らないため、迷ったら早めに専門家へ相談しましょう。
Q. 空き家の相続登記は必ず必要ですか？
A. 2024年4月から義務化され、取得を知った日から3年以内に登記が必要です。放置すると過料の対象になるほか、売却もできず、次の相続で相続人が増えて手続きがさらに複雑になります。手続きが複雑なため司法書士に依頼するのが一般的です。
Q. 相続登記に必要な書類は何ですか？
A. 被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍・住民票、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書、固定資産評価証明書などです。登録免許税(固定資産評価額×0.4%)もかかります。書類が多く複雑なため、司法書士に代行を依頼すると確実です。
Q. 相続した空き家はどうすればいいですか？
A. 住む・使う、売却する、賃貸・活用する、解体するの選択肢があります。使う予定がないなら早めの売却が管理負担を減らします。空き家は放置すると傷み『特定空家』に指定されると税優遇が外れることも。相続後の売却には3000万円特別控除など税の特例もあるため確認しましょう。
この記事のまとめ
- 空き家相続は相続人確定→財産把握→相続/放棄の判断→遺産分割協議→相続登記→税・管理の引き継ぎ
- 相続放棄は3か月以内・全財産が対象。空き家だけ放棄はできない
- 誰が相続するかは遺産分割協議で。共有名義は避け、代償分割・換価分割も
- 相続登記は2024年から義務化(3年以内)。放置は過料・売却不可・次の相続で複雑化
- 固定資産税・公共料金・保険・管理を引き継ぐ。使わないなら早めの売却が負担減
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EDITORIAL TEAM
こもれび編集部 ｜ 空き家・実家の片付け担当
監修：終活・遺品整理の実務に詳しい編集チーム
本記事は公的機関の情報や一般的な実務をふまえて編集部が作成し、定期的に見直しています。内容に誤りがあれば編集部までご連絡ください。
最終更新日: 2026年06月11日
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