空き家売却の流れ｜相続から査定・契約・引き渡しまでの手順と税金
空き家売却の流れは、「①相続登記で名義変更→②片付け・解体を判断→③査定・不動産会社選び→④媒介契約→⑤売買契約→⑥引き渡し」という手順で進みます。相続した空き家は、まず名義を自分に変えないと売れないため、相続登記が出発点になります。
「相続した実家を売りたいが何から?」という方に向けて、この記事では空き家売却の流れ、片付け・解体の判断、業者選び、税金の特例、売却を成功させるコツまで解説します。
この記事でわかること
- 空き家売却の全体の流れ
- 片付け・解体をするかの判断
- 査定・不動産会社の選び方
- 3000万円特別控除など税金の特例
★ あわせて準備したい
空き家の片付けに役立つグッズ
売却前の片付けには、段ボールやゴミ袋、運搬グッズがあると作業がはかどります。中を空にしてから売る方が買い手がつきやすくなります。
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空き家売却の全体の流れ
相続した空き家を売却する流れは、おおむね次のとおりです。
- ①相続登記(名義変更):故人名義のままでは売れない。まず自分の名義に
- ②片付け・解体の判断:中を空にする。古家付きか更地かを検討
- ③査定・不動産会社選び:複数社に査定を依頼
- ④媒介契約:売却を依頼する不動産会社と契約
- ⑤売り出し・内覧:価格を決めて売り出す
- ⑥売買契約:買い手と契約、手付金の受領
- ⑦引き渡し・決済:残金を受け取り、所有権を移転
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まず相続登記で名義変更
相続した空き家は、故人名義のままでは売却できません。売る前に、相続登記で自分(または相続人)の名義に変更します。
- 2024年4月から相続登記は義務化(取得を知った日から3年以内)
- 複数の相続人がいる場合は、誰が相続するかを遺産分割で決める
- 共有名義だと売却に全員の同意が必要。単独相続か換価分割がスムーズ
名義変更には戸籍収集などの手間がかかります。売却を急ぐ場合は、早めに相続登記を進めましょう。司法書士に依頼すると確実です。
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片付け・解体をするかの判断
売却前に、家財の片付けと、古家付きか更地かの判断が必要です。
- 片付け:中を空にする方が買い手がつきやすい。残置物があると売却に支障
- 古家付きで売る:解体費がかからない。買い手がリフォーム・解体を選べる
- 更地にして売る:解体費がかかるが、土地として売りやすくなることも。ただし固定資産税が上がる場合がある
どちらが有利かは立地や建物の状態によります。不動産会社に相談して判断しましょう。
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査定・不動産会社の選び方
売却価格と売却の成否は、不動産会社選びで大きく変わります。
- 複数社に査定を依頼し、価格と根拠を比較する
- その地域の売買実績がある会社を選ぶ
- 査定額の高さだけでなく、根拠の説明や対応も見る
- 空き家・相続物件の取り扱いに慣れているか
一括査定サービスを使うと、複数社の査定を手軽に比較できます。極端に高い査定額には根拠を確認しましょう。
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知っておきたい税金の特例
空き家の売却では、譲渡所得に税金がかかることがありますが、特例で軽減できる場合があります。
- 相続空き家の3000万円特別控除:一定の要件(被相続人が一人で住んでいた、1981年以前の建物で耐震改修または取り壊し、相続から3年を経過する年の年末までの売却など)を満たすと、譲渡所得から最大3000万円を控除できる
- 取得費加算の特例:相続税を払った場合、一定額を取得費に加算できる
3000万円特別控除には期限と細かい要件があります。適用できると税負担が大きく変わるため、売却前に税理士や税務署に確認しましょう。
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空き家売却を成功させるコツ
スムーズに、納得のいく売却をするためのコツです。
- 相続登記・片付けを早めに進める(放置すると相続人が増え、税の特例も期限切れに)
- 複数社で査定・比較する
- 税金の特例の期限を意識する
- 相続人が複数なら、売却方針を全員で共有しておく
- 片付けから売却まで対応する業者に相談すると効率的
空き家は、持っているだけで固定資産税や管理の負担が続きます。売ると決めたら、早めに動くのが得策です。
★ あわせて準備したい
空き家・相続の基本を知る一冊
空き家の売却・活用・相続は判断することが多いものです。基本がわかる本で全体像をつかんでおくと、不動産会社との相談もスムーズです。
よくある質問
Q. 空き家の売却は何から始めますか？
A. まず相続登記で名義を自分に変更します。故人名義のままでは売却できません。その後、家財の片付けと古家付きか更地かを判断し、複数の不動産会社に査定を依頼して媒介契約、売買契約、引き渡しと進みます。
Q. 古家付きと更地、どちらで売るべきですか？
A. 立地や建物の状態によります。古家付きは解体費がかからず買い手がリフォーム・解体を選べます。更地は土地として売りやすくなることもありますが、解体費がかかり固定資産税が上がる場合があります。不動産会社に相談して判断しましょう。
Q. 空き家を売ると税金はかかりますか？
A. 譲渡所得に税金がかかることがありますが、相続空き家の3000万円特別控除など特例で軽減できる場合があります。一定の要件と期限(相続から3年を経過する年の年末までの売却など)があるため、売却前に税理士や税務署に確認しましょう。
Q. 不動産会社はどう選べばいいですか？
A. 複数社に査定を依頼し、価格と根拠を比較します。その地域の売買実績があり、空き家・相続物件の取り扱いに慣れた会社を選びましょう。査定額の高さだけでなく、説明や対応も確認します。一括査定サービスも便利です。
Q. 売却を急いだほうがいいですか？
A. はい。空き家は持っているだけで固定資産税や管理の負担が続きます。放置すると相続人が増えて手続きが複雑になり、税の特例も期限切れになります。売ると決めたら、相続登記・片付けを早めに進めましょう。
この記事のまとめ
- 空き家売却は『相続登記→片付け・解体判断→査定→媒介契約→売買契約→引き渡し』の流れ
- 故人名義では売れない。まず相続登記で名義変更(2024年から義務化)
- 中を空にすると売れやすい。古家付きか更地かは立地と状態で判断
- 複数社で査定を比較。空き家・相続物件に慣れた会社を選ぶ
- 相続空き家の3000万円特別控除など税の特例は期限と要件に注意
参考・出典
※制度・料金は改正や地域差があります。最新の情報は各公式サイト・お住まいの自治体でご確認ください。
EDITORIAL TEAM
こもれび編集部 ｜ 空き家・実家の片付け担当
監修：終活・遺品整理の実務に詳しい編集チーム
本記事は公的機関の情報や一般的な実務をふまえて編集部が作成し、定期的に見直しています。内容に誤りがあれば編集部までご連絡ください。
最終更新日: 2026年06月06日
