空き家の税金はいくら？固定資産税と売却時の特例を解説

『空き家』にも『税金』はかかり続けます。空き家でも、土地と建物には毎年『固定資産税』（地域によっては都市計画税も）がかかります。住宅が建つ土地は『住宅用地特例』で課税標準が最大6分の1まで軽くなりますが、放置して『特定空家』や『管理不全空家』に指定され勧告を受けると、この特例が外れて固定資産税が数倍に上がることがあります。

実家を相続したものの誰も住まず空き家になっている、というご家庭は少なくありません。この記事では、空き家にかかる税金の仕組みと、特例が外れて税額が上がるケース、売却したときの税金や『相続空き家の3000万円特別控除』、解体や負担軽減の考え方まで、数字を交えてやさしく解説します。

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空き家にかかる固定資産税・都市計画税の仕組み

空き家でも、土地と建物を持っているだけで毎年税金がかかります。

• 固定資産税:1月1日時点の所有者に課税。標準税率は1.4％
• 都市計画税:市街化区域内の土地・建物にかかる。上限0.3％
• 税額は『固定資産税評価額（課税標準額）×税率』で計算
• 誰も住んでいなくても、所有している限り毎年かかる

固定資産税は、その年の1月1日時点で土地・建物を持っている人に課される税金で、標準的な税率は1.4％です。市街化区域にある場合は、これに加えて上限0.3％の都市計画税がかかります。たとえば土地・建物の課税標準額の合計が1000万円なら、固定資産税は年14万円ほどが目安です。空き家でも所有している限り毎年かかるため、誰も住まないまま放置すると、その分だけ負担が積み重なっていきます。

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住宅用地特例で土地の税金が最大6分の1に軽くなる

住宅が建っている土地には、税金を軽くする特例があります。

• 小規模住宅用地(200平方メートル以下の部分):課税標準が6分の1に
• 一般住宅用地(200平方メートルを超える部分):課税標準が3分の1に
• 都市計画税も小規模で3分の1、一般で3分の2に軽減
• 建物が建っていることが、軽減を受ける前提

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特定空家・管理不全空家に指定されると税金が上がる

空き家を放置すると、住宅用地特例が外れて税金が一気に上がることがあります。

• 特定空家:倒壊の恐れや著しく不衛生など、危険な状態の空き家
• 管理不全空家:2023年の法改正で新設。放置すれば特定空家になる恐れがある状態
• 市町村から『勧告』を受けると、住宅用地特例が解除される
• 特例が外れると、土地の固定資産税が実質的に最大で数倍になることも

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空き家を売ったときの税金と3000万円特別控除

空き家を売って利益（譲渡所得）が出ると、その利益に税金がかかります。

• 売却益にかかるのは『譲渡所得税・住民税』(復興特別所得税を含む)
• 所有期間が5年を超えると税率が下がる(長期譲渡所得)
• 相続した空き家を一定期間内に売ると『3000万円特別控除』が使える場合がある
• 控除が使えれば、売却益から最大3000万円を差し引ける

家や土地を売って利益が出ると、その利益に対して譲渡所得税や住民税がかかります。ただし、相続した空き家を一定の要件のもと期限内に売却した場合、『被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3000万円特別控除』が使える場合があります。これは売却益から最大3000万円を差し引ける制度で、たとえば売却益が2500万円なら控除内に収まり税金がかからない計算になることもあります。要件や適用期限が細かく定められているため、使えるかどうかは税務署や税理士に確認しましょう。

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解体して更地にすると土地の税金は上がる

『古い空き家は解体すればいい』と考えがちですが、税金の面では注意が必要です。

• 建物を取り壊すと、住宅用地特例の前提である『住宅』がなくなる
• 更地になると特例が外れ、土地の固定資産税が上がる
• 解体費用も数十万円から100万円超かかることがある
• 解体後すぐ売れる・活用できる見込みがあるかが判断のカギ

建物を解体して更地にすると、住宅用地特例の前提である建物がなくなるため、土地の固定資産税の軽減が外れて税額が上がります。軽減されていた分が元に戻るので、最大でこれまでの数倍になることもあります。さらに解体費用そのものも、木造住宅で数十万円から100万円を超えることがあります。解体は『更地にしてすぐ売れる』『駐車場などに活用できる』といった見込みがある場合に検討し、ただ取り壊すだけでは税負担が増える点に注意しましょう。

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空き家の税負担を軽くする考え方

空き家の税金を抑えるには、放置せず早めに方針を決めることが何より大切です。

• 使わないなら『売る・貸す・活用する』を早めに検討する
• 放置して管理不全空家・特定空家に指定されないよう最低限管理する
• 相続した空き家は3000万円特別控除の期限内に売却を検討する
• 自治体の補助金（解体・改修）や空き家バンクも調べる

空き家の税金を軽くする一番の方法は、使わない空き家を放置せず、早めに『売る・貸す・活用する』方針を決めることです。放置すれば管理不全空家に指定されて税金が上がるうえ、建物の傷みで売却価格も下がってしまいます。相続した空き家なら3000万円特別控除の期限内の売却が有効な選択肢です。また、自治体によっては解体や改修の補助金、空き家バンクといった支援があるため、市役所の窓口で確認するとよいでしょう。判断に迷うときは、税理士や税務署、不動産会社に相談することをおすすめします。

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