相続による不動産の名義変更（相続登記）｜2024年義務化・手順・費用を解説

相続した不動産の名義変更は「相続登記」と呼ばれ、2024年4月1日から申請が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に手続きをしなければなりません。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料(行政上のペナルティ)の対象になる可能性があります。

名義変更は、亡くなった方(被相続人)から相続人へ不動産の所有者を変える手続きで、その不動産がある地域を管轄する法務局へ申請します。自分で行うこともでき、司法書士に依頼することもできます。

この記事では、相続登記の義務化のポイントから、放置するリスク、全体の手順、必要書類、自分でやる場合の費用(登録免許税)、司法書士に頼む場合の相場と選び方、ケース別の注意点まで、はじめての方でも迷わないように具体的に解説します。

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不動産の名義変更（相続登記）とは

相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地・建物の登記名義を、相続人へ変更する手続きです。不動産の所有者は法務局の「登記簿(登記記録)」で公的に管理されており、所有者が変わったらこの記録を書き換える必要があります。

名義変更をしておくことで、次のことが可能になります。

• その不動産を売却する
• 不動産を担保にお金を借りる(抵当権の設定)
• 誰が所有者かを公的に明らかにし、後々のトラブルを防ぐ

逆に名義が亡くなった方のままだと、これらの手続きが一切できません。相続が発生したら、早めに対応することが大切です。

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2024年4月から相続登記が義務化された

これまで相続登記は任意で、放置されたまま所有者不明になる土地が全国で増え、社会問題になっていました。そこで法律が改正され、2024年(令和6年)4月1日から相続登記が義務化されました。

• 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する義務がある
• 遺産分割が成立した場合は、その成立日から3年以内に登記する
• 正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となる場合がある
• 過去の相続にもさかのぼって適用される。2024年4月より前に相続した未登記の不動産も対象で、その場合は原則として2027年3月31日までが期限

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名義変更しないまま放置するリスク

過料だけでなく、相続登記を放置すると次のような実害が生じます。

• 売却・活用ができない：名義が故人のままでは売ることも貸すこともできない
• 権利関係が複雑になる：放置中に相続人が亡くなると、その子へさらに相続が発生し、関係者がねずみ算式に増える(数次相続)
• 遺産分割の話し合いが困難に：相続人が増えると全員の合意を得るのが難しくなる
• 差押えのリスク：他の相続人の債権者が、法定相続分について勝手に登記・差押えをすることがある

時間が経つほど手続きは難しく、費用も高くなります。「とりあえず先送り」がいちばん危険です。

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相続登記の全体の流れ

相続登記は、おおむね次の手順で進みます。

• ①相続人を確定する：被相続人の出生から死亡までの戸籍を集め、誰が相続人かを確定する
• ②相続する不動産を調べる：登記簿(登記事項証明書)や固定資産税の課税明細書で対象不動産を確認する
• ③遺言書の有無を確認する：遺言があればその内容に従う
• ④遺産分割協議を行う：遺言がなければ、相続人全員で誰がその不動産を相続するか話し合い、遺産分割協議書を作成する
• ⑤必要書類をそろえる：戸籍・住民票・印鑑証明書・評価証明書など
• ⑥登記申請書を作成し法務局へ申請する：管轄の法務局へ提出(窓口・郵送・オンライン)
• ⑦登記完了：完了後、登記識別情報などを受け取る

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相続登記に必要な書類

主に必要となる書類は次のとおりです。誰が相続するか(遺言・協議・法定相続)によって一部異なります。

• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍(除籍・改製原戸籍)謄本
• 被相続人の住民票の除票(または戸籍の附票)
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書(協議による場合)
• 固定資産評価証明書(登録免許税の計算に使用)
• 登記事項証明書(対象不動産の確認用)

戸籍の収集は、被相続人が転籍していると複数の市区町村に請求が必要で、最も手間がかかる部分です。現在は「法定相続情報証明制度」を使うと、戸籍一式の代わりに1枚の証明書で手続きでき、便利です。

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誰が相続するかを決める（遺産分割）

遺言がない場合、その不動産を誰の名義にするかは相続人全員の話し合い(遺産分割協議)で決めます。主な分け方は次のとおりです。

• 1人が単独で相続する：管理や売却がしやすく、最もシンプル
• 共有で相続する：複数人の共有名義にする。ただし売却や活用に全員の同意が必要になり、将来トラブルになりやすい
• 換価分割：不動産を売却して、その代金を相続人で分ける
• 代償分割：1人が不動産を相続し、他の相続人へ相応の金銭(代償金)を支払う

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自分でやる場合の費用（登録免許税）

相続登記は自分で申請することもできます。その場合にかかる主な費用は次のとおりです。

• 登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4%(税率1000分の4)。例えば評価額1,000万円の不動産なら4万円
• 戸籍・住民票・評価証明書などの取得手数料(数千円程度)
• 登記事項証明書の取得費用

自分でやれば司法書士報酬がかからず費用を抑えられますが、戸籍の収集や申請書の作成に手間と知識が必要です。一定の要件を満たす場合は登録免許税の免税措置もあるため、法務局の案内で確認しましょう。書き方は法務局の窓口でも相談できます。

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司法書士に依頼する場合の費用相場と選び方

平日に動けない、戸籍集めが大変、不動産が複数ある、相続人が多いといった場合は、登記の専門家である司法書士に依頼すると安心です。

• 費用相場：報酬は一般的に6万〜10万円前後が目安(不動産の数や相続関係の複雑さで変動)。これに登録免許税や実費が加わる
• 依頼できる範囲：戸籍収集、遺産分割協議書の作成、登記申請まで一括で任せられる

選ぶ際は、料金体系が明確か、相続登記の実績があるか、見積もりを書面で出してくれるかを確認しましょう。複数の事務所に相談・見積もりを取って比較すると、費用とサービスのバランスが分かります。

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ケース別の注意点

状況によって、追加の対応が必要になることがあります。

何代も前から名義変更されていない

祖父母名義のまま放置されていると、相続人が多数になり、全員の協力が必要になります。早めに専門家へ相談しましょう。

相続人の中に行方不明者・認知症の人がいる

遺産分割には全員の参加が必要です。不在者財産管理人や成年後見人の選任など、家庭裁判所の手続きが必要になる場合があります。

相続放棄を考えている

借金が多いなどで相続放棄する場合は、原則として相続を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述します。放棄するとその不動産も相続しません。

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相続登記でよくある失敗

つまずきやすいポイントを押さえておきましょう。

• 「まだ売る予定がないから」と放置し、相続人が増えて手続きが困難になる
• 戸籍の取り漏れで、何度も役所に請求し直すことになる
• 固定資産税の納税通知に載らない私道や山林を見落とし、登記し忘れる
• 共有名義にしたことで、後の売却時に全員の同意が取れず売れなくなる

対象不動産の確認は、固定資産税の課税明細だけでなく、市区町村の「名寄帳(なよせちょう)」で漏れなく把握するのが確実です。

よくある質問