家の名義変更をしないとどうなる？放置のリスクと義務化後の罰則

家の名義変更（相続登記）をしないまま放置すると、2024年4月1日の義務化以降は10万円以下の過料が科されるだけでなく、売却・担保設定が一切できなくなり、次世代の相続が複雑化するという連鎖リスクを抱えることになります。

「親が亡くなったが、家の名義変更はすぐにしなくてもいいだろう」と後回しにしていませんか？実はこの判断が将来大きなトラブルを招くことがあります。この記事では、名義変更をしないとどうなるのか、義務化後の罰則・期限・手続きの流れをわかりやすく解説します。読み終えれば「いつまでに・何をすればよいか」が明確になります。

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01 家の名義変更（相続登記）とは何か

家の名義変更とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産の登記名義を相続人へ変更する手続きのことです。法律上は「相続登記」と呼ばれ、法務局に対して申請を行います。

不動産の登記には「誰がその土地・建物を所有しているか」が記録されており、登記名義人が死亡したままの状態では、社会的・法的にさまざまな問題が生じます。銀行融資の担保設定や不動産売却の際には、登記名義が現在の所有者（相続人）でなければ手続きが進まないのが原則です。

• 相続登記は法務局（登記所）に申請する手続き
• 登記名義が被相続人のままでは売却・担保設定が不可
• 土地・建物それぞれ別々に申請が必要なケースもある
• 申請には登録免許税として固定資産税評価額×0.4%がかかる

たとえば固定資産税評価額が2,000万円の自宅であれば、登録免許税は8万円（2,000万円×0.4%）となります。この費用は相続人が負担します。手続き自体は司法書士に依頼するのが一般的ですが、法務局の登記相談窓口では無料相談も受け付けています。

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02 2024年4月から相続登記が義務化された背景

2024年4月1日、改正不動産登記法が施行され、相続登記が義務化されました。それ以前は相続登記に法的期限はなく、任意のタイミングで手続きすればよかったため、全国各地で「所有者不明土地」が急増していました。

法務省の調査によれば、所有者不明土地の面積は九州本島の面積を超えるとも言われており、老朽建築物の管理不全・公共事業の阻害・地域コミュニティの衰退といった深刻な社会問題に発展していました。こうした背景から、国は不動産登記法を改正し、相続登記を義務とすることにしたのです。

• 義務化開始日：2024年4月1日
• 申請期限：相続を知った日から3年以内
• 違反の罰則：10万円以下の過料（行政上の制裁）
• 過去の相続も対象（附則による経過措置あり）

義務化の対象は土地だけでなく建物も含みます。また、相続人が複数いる場合は各相続人がそれぞれ申請義務を負います。「誰か一人が手続きしたから自分は不要」とはならない点に注意してください。

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03 名義変更をしないと起きる4つのリスク

相続登記（家の名義変更）を放置することには、罰則以外にも重大なリスクがあります。以下に代表的な4つのリスクを整理します。

• ①10万円以下の過料（罰則）：2024年4月以降、正当な理由なく3年以内に申請しない場合、裁判所から過料が科されます。過料は刑事罰ではありませんが、れっきとした行政制裁です。
• ②売却・担保設定が事実上不可能：不動産を売却したり、住宅ローンの担保に入れたりするには、登記名義を現在の所有者（相続人）に変更しておく必要があります。名義が故人のままでは買主への所有権移転登記ができず、金融機関も融資に応じません。
• ③次の世代の相続がさらに複雑化する：名義変更を放置したまま相続人が亡くなると、その相続人の相続人（孫世代など）も関わってくるため、権利関係が複雑になります。関係者が増えると遺産分割協議書の作成・署名収集も困難になり、最悪の場合は裁判（遺産分割調停・審判）が必要になります。
• ④共有状態での権利関係の複雑化：複数の相続人が法定相続分を持ったまま共有状態になると、一人の相続人が売却や賃貸に反対しても手続きが止まります。共有持分の管理・処分には原則として共有者全員の合意が必要だからです。

これらのリスクは時間が経つほど深刻になります。特に相続人の一人が認知症になったり、行方不明になったりすると、家庭裁判所に成年後見人や不在者財産管理人の選任を申し立てる必要が生じ、解決までに数年かかることもあります。

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04 相続登記の手続きと必要書類

相続登記は法務局（管轄の登記所）に申請します。自分で手続きすることも可能ですが、書類が多いため司法書士に依頼するケースが多いです。法務局の登記相談窓口では事前予約制で無料相談を受け付けているので、まず相談から始めるとよいでしょう。

手続きには大きく分けて「遺産分割協議による場合」と「法定相続分で登記する場合」の2パターンがあります。

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）：被相続人の全相続人を確定するために必要
• 相続人全員の戸籍謄本：現在の戸籍謄本でOK
• 遺産分割協議書：相続人全員の署名・実印・印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）が必要。公正証書にする必要はありませんが、実印と印鑑証明書は必須です。
• 固定資産税評価証明書：登録免許税の計算に使用。市区町村役場で取得。
• 不動産の登記事項証明書：法務局で取得可能

なお、相続税の申告が必要な場合は、相続開始を知った翌日から10ヶ月以内に税務署へ申告・納税が必要です（国税庁）。相続登記の期限（3年）とは異なる点に注意してください。また、相続放棄を検討している場合は、相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります（延長申請可）。

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05 相続税・基礎控除との関係を整理する

家の名義変更（相続登記）と相続税はそれぞれ別の手続きですが、同時並行で進める必要があるため、期限と内容を混同しないことが大切です。

相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人数」です。たとえば法定相続人が配偶者と子2人の計3人であれば、基礎控除は3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円となります。遺産総額がこの金額以下であれば相続税の申告は不要です。

• 相続税申告期限：相続開始を知った翌日から10ヶ月以内（国税庁）
• 相続登記期限：相続を知った日から3年以内（法務省）
• 相続放棄期限：相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述
• 基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人数

相続税が発生する場合、納税資金が不足していると不動産を売却して資金を調達しなければならないケースがあります。しかし名義変更が完了していなければ売却もできません。相続税の申告期限（10ヶ月）は相続登記の期限（3年）より短いため、相続税の申告と並行して登記手続きを進めることをお勧めします。

また、銀行口座が凍結された場合、遺産分割前でも1金融機関あたり150万円または預金残高×1/3（相続人1人あたり）を上限とする仮払い制度が利用できます。葬儀費用や当面の生活費に充てることができます（民法第909条の2）。

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06 相続人申告登記という新制度を活用する

2024年4月の法改正では、相続登記の義務化と同時に「相続人申告登記」という新しい制度も設けられました。この制度は、遺産分割協議がまとまっていない段階でも、相続人が「自分が相続人である」ことを登記所に申し出ることで、申請義務を一時的に履行したとみなしてもらえるものです。

相続人が多数いて遺産分割協議に時間がかかるケースや、相続人間で意見が割れているケースで特に有効です。

• 遺産分割協議が完了していなくても申請できる
• 申請から登記完了後、遺産分割が成立したら改めて通常の相続登記を申請する
• 相続人申告登記は「所有権の取得」を示すものではなく、義務履行の猶予措置
• 申請に必要な書類は比較的シンプル（被相続人との関係がわかる戸籍謄本など）

ただし、相続人申告登記はあくまで義務化への対応措置であり、最終的には正式な相続登記（所有権移転登記）を行う必要があります。法務局の窓口や法務省のWebサイトで詳細な手続き案内が公開されていますので、参考にしてください。

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07 名義変更を進めるための具体的なステップ

家の名義変更を進めるには、以下のステップで動くとスムーズです。まず現状を把握し、必要な書類を収集してから申請に進みましょう。

• ステップ1：不動産の確認　固定資産税の納税通知書や登記事項証明書で、対象となる不動産の所在・地番・家屋番号を確認する
• ステップ2：相続人の確定　被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、法定相続人を確定する
• ステップ3：遺産分割協議　相続人全員で話し合い、誰が不動産を取得するか決める。合意内容を遺産分割協議書に記載し、相続人全員が実印を押印・印鑑証明書（発行3ヶ月以内）を添付する
• ステップ4：登録免許税の計算　市区町村で固定資産税評価証明書を取得し、評価額×0.4%で登録免許税を計算する
• ステップ5：法務局へ申請　管轄の法務局（登記所）に必要書類を持参または郵送で申請。オンライン申請も可能。
• ステップ6：登記完了確認　登記完了後、新しい登記事項証明書を取得して名義変更が完了したことを確認する

相続登記が完了したら、併せて固定資産税の納税義務者の変更届を市区町村に提出することも忘れずに行いましょう。これにより、翌年以降の固定資産税納税通知書が正しい相続人宛に届くようになります。