空き家の名義変更（相続登記）｜手順・必要書類・費用と放置のリスク
相続した空き家の名義変更は「相続登記」と呼ばれ、2024年4月から義務化され、取得を知った日から3年以内に法務局で手続きが必要です。名義を故人のままにしておくと、空き家を売ることも、解体することも、活用することもできません。
「実家を相続したが名義がそのまま」「売りたいのに手続きが分からない」という方に向けて、この記事では空き家の名義変更の手順、必要書類、費用、放置のリスクまで解説します。
この記事でわかること
- 空き家の名義変更(相続登記)の義務化と期限
- 手続きの手順と必要書類
- 自分でやる費用と司法書士に頼む費用
- 名義変更しないリスクと複数相続人の注意点
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名義変更では戸籍や協議書など多くの書類を扱います。書類ケースでまとめておくと、法務局での手続きがスムーズです。
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空き家の名義変更（相続登記）とは
相続した空き家の名義変更とは、土地・建物の登記名義を、亡くなった方から相続人へ変更する「相続登記」のことです。不動産の所有者は法務局の登記簿で管理されており、相続したらこの記録を書き換える必要があります。
名義変更をしておくことで、空き家を売却する、解体する、賃貸に出す、担保にするといったことが可能になります。逆に名義が故人のままだと、これらが一切できません。
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2024年から相続登記が義務化
所有者不明の空き家・土地が社会問題となり、法改正で相続登記が義務化されました。
- 2024年4月1日から義務化
- 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する
- 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になる場合がある
- 過去に相続した未登記の空き家も対象(原則2027年3月末まで)
すぐに遺産分割がまとまらない場合は、簡易な「相続人申告登記」でとりあえず義務を果たせます。
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名義変更の手順
空き家の名義変更は、次の手順で進めます。
- ①相続人を確定する(故人の出生から死亡までの戸籍を集める)
- ②対象の空き家を確認する(登記事項証明書・固定資産税の課税明細)
- ③遺言書の有無を確認する
- ④遺産分割協議で、誰が空き家を相続するか決める
- ⑤必要書類をそろえる
- ⑥法務局へ相続登記を申請する
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必要書類と費用
主な必要書類と費用は次のとおりです。
必要書類
- 故人の出生から死亡までの戸籍(除籍)謄本
- 相続人全員の戸籍謄本・住民票
- 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
費用
- 登録免許税:固定資産税評価額×0.4%
- 戸籍・証明書の取得費(数千円)
- 司法書士に依頼する場合:報酬6万〜10万円前後
「法定相続情報一覧図」を取得すると、戸籍一式の代わりに使え、手続きがラクになります。
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名義変更しないリスク
空き家の名義変更を放置すると、次の不利益があります。
- 過料(10万円以下)の対象になる場合がある
- 売却・解体・賃貸ができない
- 放置中に相続人が亡くなると、さらに相続が発生し関係者が増える(数次相続)
- 固定資産税の負担や管理の手間が続く
時間が経つほど相続人が増え、手続きが複雑で費用もかさみます。「とりあえず先送り」がいちばん危険です。
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複数の相続人がいる場合の注意
相続人が複数いる場合は、誰の名義にするかを決める必要があります。
- 1人が単独で相続:売却・解体がしやすい。最もシンプル
- 共有名義:売却や解体に全員の同意が必要になり、将来もめやすい
- 売却して分ける(換価分割):空き家を売って代金を相続人で分ける
空き家は管理の負担が続くため、共有名義は避け、単独相続か換価分割で早めに方針を決めるのがおすすめです。
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空き家の処分・活用を知る一冊
名義変更後は、売却・解体・活用の判断が必要です。空き家の処分や相続の基本がわかる本で、全体像をつかんでおくと安心です。
よくある質問
Q. 空き家の名義変更はいつまでにすればいいですか？
A. 相続で取得したことを知った日から3年以内です。2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になる場合があります。過去に相続した未登記の空き家も原則2027年3月末までが期限です。
Q. 名義変更しないとどうなりますか？
A. 過料の対象になるほか、空き家を売却・解体・賃貸できません。放置中に相続人が亡くなると相続人が増えて手続きが複雑になり、固定資産税の負担や管理の手間も続きます。早めの手続きが大切です。
Q. 費用はいくらかかりますか？
A. 登録免許税が固定資産税評価額の0.4%かかります。これに戸籍などの取得費(数千円)が加わります。司法書士に依頼する場合は報酬6万〜10万円前後が目安です。自分で手続きすれば報酬を節約できます。
Q. 自分で名義変更できますか？
A. できます。戸籍を集めて遺産分割協議書を作成し、法務局へ申請します。法務局の窓口でも相談でき、法定相続情報一覧図を取得すると手続きがラクになります。相続人が多い・複雑な場合は司法書士への依頼が安心です。
Q. 兄弟で相続する場合の名義はどうすれば？
A. 1人が単独で相続すると売却・解体がしやすく、最もシンプルです。共有名義は将来の売却や解体に全員の同意が必要でもめやすいため、避けるのがおすすめです。売却して代金を分ける換価分割も選択肢です。
この記事のまとめ
- 空き家の名義変更=相続登記。2024年4月から義務化、取得を知った日から3年以内
- 怠ると10万円以下の過料の対象。過去の相続も原則2027年3月末まで
- 費用は登録免許税(評価額×0.4%)。司法書士依頼は報酬6〜10万円前後
- 名義変更しないと売却・解体・活用ができず、放置で相続人が増える
- 共有名義は将来もめやすい。単独相続か換価分割で早めに方針を決める
EDITORIAL TEAM
こもれび編集部 ｜ 空き家・実家の片付け担当
監修：終活・遺品整理の実務に詳しい編集チーム
本記事は公的機関の情報や一般的な実務をふまえて編集部が作成し、定期的に見直しています。内容に誤りがあれば編集部までご連絡ください。
最終更新日: 2026年06月06日
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