実家が空き家のままだと固定資産税6倍?2024年法改正で知っておくべきこと
親御さんが施設に入所されたり、お亡くなりになったりして、実家が空き家になってしまった。そんな状況に直面している方は少なくないと思います。
遠方に住んでいて頻繁に帰れない、定期的な管理が難しい、でも親が大切にしてきた家を簡単に手放す決心もつかない。そんなジレンマを抱えている方も多いのではないでしょうか。
そんな中、2023年から「空き家対策特別措置法」が改正され、一部の空き家について固定資産税が最大6倍になる可能性があるという話を耳にして、不安を感じている方もいらっしゃるかもしれません。
「うちの実家は大丈夫なのだろうか」「固定資産税が6倍って本当?」「放置したらどうなってしまうの?」こうした疑問や不安を抱くのは、当然のことです。
医療機関で相談支援を行っていると、「空き家を相続したけれど、どうしたらいいか分からない」「固定資産税の通知を見て慌てている」という相談が増えています。実家が遠方にあって管理できない方、きょうだい間で意見が分かれている方、売却すべきか賃貸に出すべきか迷っている方。状況はさまざまです。
大切なのは、正しい情報を知って、冷静に判断することです。法改正によって何が変わったのか、どんな空き家が対象になるのか、そして具体的にどんな対策があるのか。これらを理解すれば、必要以上に不安になる必要はありません。
この記事では、社会福祉士として多くのご家族の支援に携わってきた経験から、空き家の固定資産税問題について、分かりやすく解説していきます。
まず、2023年の法改正で何が変わったのか、どんな空き家が「固定資産税6倍」の対象になるのかを整理します。そして、自分の実家が対象になるかどうかを確認する方法、対象になってしまった場合の対処法、そして何より、対象にならないための予防策についてお伝えします。
「知らなかった」で後悔しないために、今できることがあります。対策は決して難しいものではありません。適切な管理や活用方法を知っていれば、固定資産税の負担を増やさずに済む可能性が高いのです。
もし「うちの実家、もしかして対象になるかも」と心配されている方も、焦る必要はありません。今から動けば、十分に対応できます。
親御さんが大切にしてきた実家を、無理なく、後悔なく、どうしていくか。一緒に考えていきましょう。
2024年空き家対策措置法改正で何が変わった?
まず、2024年の法改正で何が変わったのかを整理しましょう。ポイントは大きく3つあります。
改正のポイント①「管理不全空き家」という新しい区分
従来の制度では、「特定空き家」のみが行政の指導対象でした。特定空き家とは、かなり状態が悪化した空き家。倒壊の危険がある、衛生上有害である、景観を著しく損なっているといった深刻な状態の建物を指します。つまり、行政が介入するタイミングが遅れるという問題がありました。
2024年の改正では、「管理不全空き家」という新しい区分が創設されました。これは、特定空き家になる前の段階で指定されるもので、早期対応を促す狙いがあります。
管理不全空き家とは、放置すれば特定空き家になるおそれがある状態の建物です。具体的には、窓ガラスが破損している、雑草が繁茂している、外壁が剥がれかけているといった、軽微だが放置されている状態が該当します。
この新区分が設けられた背景には、全国で増え続ける空き家(約850万戸)があります。早期対応によってコストを削減し、所有者の意識改革を促すことが目的です。
所有者への影響としては、より早い段階で行政から連絡が来るようになりました。対応しないと固定資産税の負担が増える可能性がありますが、逆に言えば、問題が深刻化する前に気づくことができるということでもあります。
改正のポイント②固定資産税の軽減措置が外される
「固定資産税が6倍」という話の核心が、この軽減措置です。
通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されます。これは、居住用不動産を保護し、国民の住環境を安定させるための制度です。
具体的には、小規模住宅用地(200㎡以下)の場合、固定資産税が1/6に軽減されます。一般住宅用地(200㎡超)の場合は1/3に軽減されます。
この特例が外れると、軽減がなくなり、通常の税額になります。1/6が適用されていた場合、実質的に6倍の負担増、1/3が適用されていた場合は実質3倍の負担増となるのです。
具体例でシミュレーションしてみましょう。
土地の評価額が1,200万円、建物の評価額が300万円の場合:
特例適用時(従来)
- 土地:1,200万円×1/6×1.4%(税率)=2.8万円
- 建物:300万円×1.4%=4.2万円
- 合計:年間7万円
特例適用外(勧告後)
- 土地:1,200万円×1.4%=16.8万円
- 建物:300万円×1.4%=4.2万円
- 合計:年間21万円
つまり、年間14万円の負担増となります。小規模住宅用地であれば、さらに負担が増える可能性があります。
この特例の適用外となるのは、勧告を受けた翌年度からです。ただし、改善すれば特例が復活する可能性もありますし、放置すれば継続します。
改正のポイント③勧告までの流れが明確化
行政の対応は、段階的に進められます。
第1段階:助言 市区町村から「管理をお願いします」という連絡が来ます。これは法的拘束力のない、あくまでお願いです。
第2段階:指導 助言に応じない場合、より強い要請が行われます。それでもまだ法的義務はありません。
第3段階:勧告 指導に従わない場合、勧告が出されます。ここで固定資産税の特例が外れます。法的効力があります。
第4段階:命令(特定空き家の場合) 勧告に従わない場合、命令が出され、罰則(50万円以下の過料)があります。
第5段階:行政代執行 命令にも従わない場合、強制的に解体・撤去が行われ、その費用は所有者に請求されます。
猶予期間は、助言から勧告まで通常数ヶ月から1年程度です。自治体によって異なりますが、誠実に対応すれば猶予されることもあります。
大切なのは、勧告が取り消されれば特例が復活するということです。早めに対応することが重要なのです。
「特定空き家」と「管理不全空き家」の違いと判断基準
それでは、「特定空き家」と「管理不全空き家」の違いを、もう少し詳しく見ていきましょう。
特定空き家とは(従来からある区分)
特定空き家は、従来から定められている区分で、かなり状態が悪化した空き家を指します。
法律上は、以下のいずれかに該当する空き家が特定空き家とされます。
①著しく保安上危険となるおそれのある状態 建物が傾いている、屋根や外壁が崩落の危険がある、基礎が腐食している、倒壊のおそれがある。こうした状態です。
②著しく衛生上有害となるおそれのある状態 ゴミの放置で悪臭が発生している、ネズミや害虫が大量発生している、汚水が流出している、近隣へ健康被害を及ぼしている。このような状態も含まれます。
③適切な管理が行われず景観を著しく損なっている 著しい落書きがある、多数の窓ガラスが破損している、立木が著しく繁茂している、周囲の景観と著しく不調和。こうした見た目の問題も対象です。
④周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切 不法侵入の温床になっている、不法投棄の場所になっている、犯罪を誘発する、放火のリスクがある。こうした周辺環境への悪影響も含まれます。
具体例としては、屋根が半分崩れている、外壁が剥がれて道路に落下している、庭木が隣家に侵入している、ガラスが全て割れている。といった状態が挙げられます。
管理不全空き家とは(2024年新設)
一方、管理不全空き家は、2024年に新設された区分です。
定義は「特定空き家ではないが、放置すれば特定空き家になるおそれのある状態」です。つまり、「手前の段階」なのです。まだ危険ではないけれど、放置すると危険になる。今なら対応しやすい段階と言えます。
具体例を見てみましょう。
外壁・屋根 軽微なひび割れ、一部の塗装剥がれ、瓦のズレ(数枚程度)、雨樋の破損。このレベルです。
庭・敷地 雑草が1メートル以上繁茂している、庭木が伸び放題、ゴミが少量散乱している、郵便物が溜まっている。こうした状態が該当します。
建物周辺 一部の窓ガラスにヒビがある、門扉が破損している、フェンスが傾いている、看板が錆びたり傾いたりしている。こうした軽微な破損も含まれます。
近隣への影響 まだ苦情は来ていないが、景観上好ましくない、このままでは苦情が来そう。そんな状態です。
ポイントは、管理不全空き家の段階で対応すれば、比較的簡単に、低コストで改善できるということです。特定空き家になってからでは、対応が大変になり、費用もかさんでしまいます。
自分の実家は該当する?セルフチェック項目
ご自身の実家が該当するかどうか、次のチェックリストで確認してみてください。該当する項目が多いほど要注意です。
□ 6ヶ月以上訪問していない
□ 雑草が1m以上伸びている
□ 郵便物が溜まっている
□ 窓ガラスが割れている(1枚でも)
□ 外壁にヒビや剥がれがある
□ 屋根瓦がズレている、破損している
□ 雨樋が壊れている、外れている
□ 庭木が隣地に越境している
□ 門扉や塀が傾いている、壊れている
□ 敷地内にゴミが散乱している
□ 不審者が出入りした形跡がある
□ 近隣から苦情・相談があった
□ 電気・水道を完全に止めている(冬場の凍結リスク)
□ 害虫・害獣が発生している
□ 建物内に雨漏りがある
判定
- 0〜3個:まだ大丈夫ですが、定期的な確認は必要です
- 4〜7個:管理不全空き家に該当する可能性があります
- 8個以上:早急な対応が必要です。行政からの連絡が来る前に動きましょう
もし該当する項目が多い場合、すぐにやるべきことは次の通りです。
まず、写真を撮って現状を記録してください。次に、最低限の清掃や草刈りを行います。破損箇所があれば、応急処置をしておきましょう。そして、必要に応じて専門家に相談してください。
早めの対応が、結果的に負担を軽くすることにつながります。
空き家を放置した場合のデメリット全体像
空き家を放置すると、どんなリスクがあるのでしょうか。主なデメリットを整理してお伝えします。
①固定資産税が最大6倍に
まず、最も直接的な影響が固定資産税の負担増です。
具体的にシミュレーションしてみましょう。
ケース1:小規模住宅(100㎡、評価額1,000万円)
通常(特例あり)の場合: 1,000万円×1/6×1.4%=約2.3万円/年
勧告後(特例なし)の場合: 1,000万円×1.4%=約14万円/年
差額は年間約11.7万円増(約6倍)です。10年で117万円の負担増となります。
ケース2:一般的な実家(200㎡、評価額2,000万円)
通常の場合: 2,000万円×1/6×1.4%=約4.7万円/年
勧告後: 2,000万円×1.4%=約28万円/年
差額は年間約23.3万円増。10年で233万円もの負担増になります。
いつから請求されるかというと、勧告を受けた翌年の1月1日時点の所有者からです。例えば、2024年9月に勧告を受けた場合、2025年度から増税されます。
もし支払えない場合、督促状、催告書と続き、最終的には給与、預金、不動産の差し押さえ、競売という流れになります。
②行政代執行のリスク
行政代執行とは、所有者が命令に従わない場合に、行政が強制的に措置を講じることです。危険な建物の解体などが該当します。
問題は、その費用が全額所有者負担になることです。木造住宅の解体費用は100〜300万円、2階建てなら200〜500万円、アスベストが含まれていれば1,000万円を超えることもあります。
実際の流れとしては、命令(期限指定)→戒告(最終警告)→代執行の公告→強制執行→費用請求となります。
支払えない場合は、不動産が差し押さえられ、競売にかけられます。それでも費用が足りなければ、他の財産も対象になります。
実際の事例では、神奈川県で解体費用420万円を所有者に請求したケースや、大阪府で倒壊危険の建物を代執行し300万円を請求したケースなどがあります。
これを避けるには、勧告の段階で対応し、自主的に解体や売却を検討することが大切です。行政代執行になってからでは手遅れなのです。
③犯罪・事故のリスク
空き家には、さまざまな犯罪や事故のリスクもあります。
不法侵入の問題では、ホームレスが住み着いたり、若者のたまり場になったり、窃盗の拠点や不法投棄の場所になったりすることがあります。
放火も深刻な問題です。空き家は放火の標的になりやすく、近隣への延焼リスクもあります。そして、これらは所有者の責任として問われます。
倒壊による損害も見逃せません。台風や地震で倒壊し、通行人に被害が出たり、隣家に損害を与えたりすれば、損害賠償を請求されます。
実際にあった事故では、老朽化した空き家の外壁が落下して通行人が怪我をし、所有者に1,500万円の損害賠償が命じられたケースがあります。管理責任を問われたのです。
法的には、民法717条(工作物責任)により、所有者は無過失責任を負います。「知らなかった」という言い訳は通じません。
火災保険は空き家では適用外のケースも多いため、空き家専用保険や個人賠償責任保険への加入を検討する必要があります。
④資産価値の低下
放置すればするほど、資産価値も下がっていきます。
管理不全の空き家は買い手がつきにくく、特定空き家ならさらに売却が困難になります。不動産業者も敬遠するようになります。
価格も大幅に下がり、通常の物件の30〜50%以下になることも珍しくありません。解体費用分を値引き交渉されたり、最悪の場合、無償譲渡でも引き取り手がないということもあります。
こうして「負動産」化していきます。売れない、貸せない、使えない。維持費だけがかかり続ける状態です。相続で子どもに負担を残すことにもなります。
相続問題も複雑化します。相続人が引き取りたがらず、相続放棄を検討するケースもありますが、相続放棄しても管理義務は残るという問題があります。
時間とともに状態は悪化し、悪化するほど売却は困難になります。早期の対応が、資産価値を維持する鍵なのです。
これらのデメリットを知っておくことで、適切なタイミングで対応する判断ができるようになります。
固定資産税6倍を避けるための具体的対策
それでは、固定資産税の負担増を避けるために、具体的にどんな対策ができるのかをお伝えします。
対策①定期的な管理・巡回
最も基本的で重要なのが、定期的な管理です。
最低でも月1回は訪問して、室内の換気(結露やカビの防止)、郵便物の整理、簡単な清掃を行いましょう。庭の草刈りも、年に2〜3回は必要です。
遠方に住んでいて頻繁に帰れない場合は、いくつかの対処法があります。
空き家管理代行サービスを利用すれば、月額5,000円から1万円程度で、月1〜2回の巡回、写真付きレポート、簡易清掃、通水、換気などを代行してもらえます。
地元のシルバー人材センターに依頼するのも一つの方法です。1回3,000円程度から、草刈りや清掃などを低コストで頼めます。ただし、地域によって対応範囲が異なります。
親戚や知人に謝礼を払って依頼することもできますが、責任問題には注意が必要です。
防犯カメラやセンサーを設置すれば、遠隔で状況を確認でき、不法侵入の抑止にもなります。
管理のポイントは、定期的に継続することです。写真や日誌で記録を残し、近隣への挨拶も忘れないようにしましょう。
対策②早期の意思決定
空き家をどうするか、早めに意思決定することも大切です。選択肢は主に4つあります。
①自分や家族が住む メリットは、資産として活用でき、思い出も残せることです。デメリットは、リフォーム費用がかかることと、移住が必要になることです。地元に戻る予定がある方に向いています。
②賃貸に出す 家賃収入が得られ、建物の維持にもつながります。ただし、リフォームが必要で、管理の手間もかかります。立地が良く、需要が見込める場合に向いています。
③売却する 管理から解放され、まとまったお金が手に入ります。ただし、愛着のある家を手放すことになります。維持が困難な方や、現金化したい方に向いています。
④解体して更地にする 管理が楽になり、売却もしやすくなります。ただし、解体費用がかかり、固定資産税は上がります。建物が老朽化していて、売却の見込みがある場合に向いています。
決断するタイミングは、相続発生後すぐ、空き家になった時点、管理不全の指摘を受ける前。早いほど選択肢が多くなります。
「思い出があって手放せない」という場合は、写真を撮ったり一部を保存したりすることで折り合いをつけることもできます。「いつか使うかも」と思う場合は、具体的な予定があるのか検討してみてください。きょうだい間で意見が割れる場合は、専門家を交えて話し合うことも有効です。
対策③売却・賃貸の検討
売却する場合、いくつかの方法があります。
不動産会社に依頼する場合、仲介なら時間はかかりますが高値で売れる可能性があります。買取なら即金ですが、価格は安めになります。複数社に査定を依頼して比較しましょう。
自治体が運営する空き家バンクも活用できます。移住希望者とマッチングできるサービスで、低価格でも買い手が見つかる可能性があります。
意外と盲点なのが、隣地や近隣の方に声をかけることです。需要がある場合もあり、仲介手数料も不要で、価格交渉もしやすいというメリットがあります。
売却のコツは、最低限の清掃や片付けをしておくこと、簡易リフォームで印象をアップすること、境界確定を済ませておくことです。
賃貸に出す場合は、リフォームして賃貸に出す方法、現状のまま低家賃で貸すDIY型賃貸、不動産会社が一括借上げするサブリースなどの選択肢があります。
また、空き家リフォーム補助金(最大100万円)や空き家解体補助金(上限50〜100万円)といった支援制度もあります。自治体によって内容が異なるので、市区町村の住宅課や都市計画課に問い合わせてみてください。
対策④解体も選択肢
解体することも、一つの選択肢です。
メリットは、管理から解放され、倒壊リスクがなくなり、更地の方が売却しやすいことです。駐車場などの活用もできます。
デメリットは、解体費用がかかることと、住宅用地の特例が使えなくなるため固定資産税が上がることです(ただし建物分は減ります)。
解体費用の相場は、木造で3〜5万円/坪、鉄骨造で4〜6万円/坪、RC造で6〜8万円/坪です。30坪の木造住宅なら、解体費用と廃棄物処理費を合わせて110〜180万円程度が目安です。
費用を抑えるコツは、複数業者から見積もりを取ること、自分で遺品整理をしておくこと、補助金を活用すること、閑散期(冬)に依頼することです。
更地にした後は、売却する、駐車場にする、貸地にする、そのまま所有するといった選択肢があります。
注意点として、解体すると固定資産税は上がりますが、上がる額よりも維持費の方が高ければ、解体した方が得になります。試算してから決断しましょう。
対策⑤専門家に相談する
一人で抱え込まず、専門家に相談することも大切です。
まずは、市区町村の空き家相談窓口(住宅課、都市計画課など)に相談してみましょう。無料で相談でき、補助金の情報も得られます。
地域包括支援センターでも、高齢者の生活全般の相談に対応しており、空き家問題についても相談できます。社会福祉士が在籍していて、他の専門家につないでくれることもあります。
不動産会社には売却や賃貸の相談ができます。査定は無料ですが、業者選びは慎重に行いましょう。
司法書士や行政書士には、相続登記や名義変更、権利関係の整理を相談できます。相続人が複数いる場合は必須です。
弁護士には、相続トラブルや近隣とのトラブル、複雑な権利関係について相談できます。
遺品整理業者には、家の中の片付けや不用品処分、買取を依頼できます。信頼できる業者選びが重要です。
空き家管理会社には、定期巡回や管理を依頼できます。地元の業者がおすすめです。
相談のタイミングは、相続が発生したらすぐ、空き家になったらすぐ、行政から連絡が来る前。早いほど選択肢が多くなります。
空き家問題は専門知識が必要で、複数の分野にまたがります。チームで対応するイメージで、一人で抱え込まないでください。相談することは、決して恥ずかしいことではありません。
まとめ|今すぐ始められる空き家対策の第一歩
ここまで、空き家の固定資産税問題と具体的な対策についてお伝えしてきました。最後に、大切なポイントをまとめます。
現状確認から始めましょう
まず何より大切なのは、実家の状況を正確に把握することです。
この記事でご紹介したセルフチェックリストを活用して、実家がどんな状態にあるのかを確認してください。可能であれば、外観や庭、室内の写真を撮って記録に残しておきましょう。
「きっと大丈夫」「まだ平気」と思い込むのではなく、現実を知ることが第一歩です。状況が分かれば、どう対応すればいいかも見えてきます。
放置は確実にリスクです
空き家を放置すると、さまざまなリスクが生じます。
固定資産税が最大6倍になる、行政代執行で数百万円の解体費用を請求される、犯罪や事故のリスクが高まる、資産価値が大きく低下する。こうしたリスクは、時間とともに確実に悪化していきます。
「今は大丈夫だから」と先延ばしにしていると、気づいたときには手遅れになっていることもあるのです。
でも、対策はあります。今からでも間に合います
一方で、過度に不安になる必要もありません。
管理不全空き家の段階であれば、適切な管理や改善によって状況を変えることができます。たとえ勧告を受けても、猶予期間があります。
選択肢は複数あります。定期的な管理を続ける、賃貸に出す、売却する、解体する。状況に応じて、最適な方法を選ぶことができるのです。
大切なのは、早めに対応することです。早ければ早いほど、選択肢は多く、コストも抑えられます。
意思決定を先延ばしにしないでください
住む、貸す、売る、解体する。どれか一つを選ぶ必要があります。
完璧な答えはありません。どの選択にも、メリットとデメリットがあります。でも、「何もしない」ことが最悪の選択です。
迷うのは当然です。親御さんが大切にしてきた家ですから、簡単には決められないでしょう。それでも、いつまでも決断を先延ばしにしていると、選択肢はどんどん狭まっていきます。
完璧を目指す必要はありません。今の状況で、できる限りの判断をすればいいのです。
専門家の力を借りましょう
一人で抱え込む必要はありません。専門家の力を借りてください。
市区町村の空き家相談窓口では、無料で相談に乗ってくれます。補助金の情報も得られます。
不動産会社には、売却や賃貸の相談ができます。遺品整理業者には、家の中の片付けを依頼できます。
空き家問題は複雑で、専門知識が必要です。一人で悩まず、適切な専門家に相談することで、道が開けることがあります。
今日からできる3つのアクション
この記事を読んで「何かしなければ」と思われたなら、ぜひ今日から行動を始めてください。
- 実家の状況を確認する——セルフチェックリストで現状を把握しましょう
- ご家族と話し合う——きょうだいや配偶者と、今後の方針を相談してみましょう
- 専門家に相談する——市区町村の窓口や不動産会社に、まずは電話してみましょう
小さな一歩でも、踏み出すことが大切です。
最後に
空き家問題は、決して他人事ではありません。でも、正しい知識を持ち、早めに対応すれば、必ず解決できます。
親御さんが大切にしてきた実家を、負担ではなく、良い形で次につなげていく。そのために、今できることから始めてみませんか。
このブログでは、実家整理の進め方、信頼できる遺品整理業者の選び方、空き家管理サービスの比較など、関連する情報も詳しくご紹介しています。ぜひ他の記事も参考にしてください。
あなたが後悔のない選択をし、安心して前に進めますように。この記事が、そのための小さな助けになれば幸いです。
